Un plan de 20 millions de dollars vise à préserver Walnut Towers pour peu

Les rénovations intérieures et extérieures totalisant 7 millions de dollars comprendraient une peinture murale sur le côté est des appartements Walnut Towers. Les oiseaux montrés dans ce rendu ne sont qu'un exemple d'espace réservé, selon l'acheteur potentiel de la propriété, qui s'engage à travailler avec la ville et les groupes artistiques locaux sur la conception finale de la peinture murale.

MANKATO – Une proposition d'acquisition et de rénovation de 20 millions de dollars de Walnut Towers, l'immeuble d'appartements en détérioration du centre-ville de Mankato pour les résidents à faible revenu, moderniserait considérablement la structure de 86 unités dès 2023 si elle recevait une aide financière de la ville, du comté et du gouvernement fédéral.

Le plan de Trellis Co., l'acheteur potentiel, mettrait fin aux inquiétudes selon lesquelles le plus grand immeuble d'appartements du centre-ville de Mankato pourrait être transformé de logements subventionnés en appartements de grande hauteur haut de gamme destinés aux résidents plus aisés.

L'organisation à but non lucratif basée à Minneapolis promet une rénovation de 7 millions de dollars qui touchera presque tous les éléments de l'extérieur et de l'intérieur du bâtiment de 52 ans, offrant tout, des nouvelles toilettes à une salle de fitness en passant par une peinture murale couvrant le côté est du bâtiment de huit étages. structure. Et les appartements modernisés et améliorés continueraient d'abriter certains des habitants les plus pauvres de la ville.

Sauver les tours en noyer serait un résultat bienvenu pour les dirigeants de la ville, qui s'efforcent depuis des années d'augmenter le nombre de logements abordables à Mankato. Plusieurs projets amènent de nouveaux immeubles d'appartements à loyer contrôlé dans diverses parties de la ville, dont un qui vient d'être inauguré près de Cub Foods à l'ouest du centre-ville.

"Mais c'est aussi la préservation des logements abordables", a déclaré le directeur du développement communautaire de Mankato, Paul Vogel. "Avec cette proposition, il semble qu'ils vont préserver l'abordabilité et résoudre certains des problèmes de construction."

Trellis est prêt à s'engager sur 20 ans pour conserver Walnut Towers, qui dessert les personnes dont le revenu ne dépasse pas la moitié du revenu médian de la région, en tant que logement de la section 8. Les crédits d'impôt fédéraux, ainsi que les pratiques passées de Trellis, signifient que le bâtiment continuerait probablement à desservir les résidents à faible revenu encore longtemps.

"Trellis ne vend jamais ses propriétés et s'efforce d'être votre voisin pour les décennies à venir", a écrit Dan Walsh, vice-président du développement immobilier de Trellis dans une lettre adressée en juin aux autorités municipales. "L'aide au loyer de l'article 8 restera indéfiniment."

En plus de multiples assurances que le bâtiment serait la maison durable de ses locataires actuels et de futurs locataires ayant des besoins similaires, l'organisation à but non lucratif a souligné les améliorations qu'elle prévoit pour les services intérieurs, extérieurs et aux locataires fournis à Walnut Towers.

"L'équipe de conception de Trellis est passée par Walnut Towers à plusieurs reprises", a écrit Walsh dans sa lettre. "La propriété a un certain nombre de besoins physiques critiques et d'améliorations valables."

Un peu plus d'un tiers du montage financier de 20 millions de dollars serait destiné à la réhabilitation du bâtiment et transformerait à la fois l'apparence extérieure de la structure de 1970, les 86 appartements répartis sur sept étages et l'espace partagé tel que le hall, a promis l'organisation à but non lucratif.

À l'extérieur, le stationnement et la terrasse seraient rénovés et un aménagement paysager serait ajouté. Le toit serait remplacé, de même que les fenêtres, le revêtement en panneaux métalliques, les trottoirs avant et les entrées, l'éclairage extérieur et la signalisation. Les murs en béton seraient nettoyés. Les murs est et ouest seraient peints et une peinture murale couvrirait une grande partie ou la totalité du mur est.

Le projet « reconfigurera et améliorera » les espaces communs intérieurs tels que le hall, la salle communautaire, la zone de courrier et la buanderie et ajoutera une salle de fitness, un laboratoire informatique et une petite salle de réunion, selon Walsh. Toutes les finitions seront remplacées, ainsi que l'éclairage, les chaudières, les chauffe-eau et le système d'alarme incendie.

Dans les appartements, les rénovations ajouteraient des micro-ondes et des ventilateurs de plafond intégrés et remplaceraient les revêtements de sol, l'éclairage, les appareils électroménagers, les accessoires de salle de bain, les moulures de base, les armoires et les traitements de fenêtre.

"En plus des besoins physiques, Trellis a l'intention d'améliorer la vie communautaire et le soutien aux résidents de la propriété", a écrit Walsh. "L'une des façons d'y parvenir est d'ajouter un coordonnateur des services et des activités à mi-temps pour travailler avec tous les résidents et les mettre en contact avec les ressources et les activités communautaires."

Il y a plus de six ans, le propriétaire actuel a tenté de mettre en place un plan de financement pour accomplir une rénovation similaire, avertissant que l'avenir du bâtiment en tant que logement pour certains des résidents les plus nécessiteux de Mankato était incertain. C'était encore plus une menace en raison d'un intérêt croissant pour la vie dans le centre-ville parmi les citoyens les plus riches de la région, selon des documents envoyés aux responsables de la ville en avril 2016 par Jack Spitzack, PDG de Lasson Management Inc., basé à Owatonna.

"Walnut Towers est … à haut risque de conversion du marché en raison de la force du marché et de son emplacement privilégié", indique le résumé du projet.

"Le projet est fatigué et nécessite une réhabilitation substantielle des espaces résidentiels, communs et extérieurs du bâtiment. ... La perte de ce projet constituerait une perte importante de logements abordables sur le marché de Mankato."

Cela a été une préoccupation majeure pour les dirigeants de la ville, suffisamment pour que le conseil municipal inclue la préservation des tours en noyer parmi les priorités de son plan stratégique quinquennal.

"Si un projet comme celui-ci était converti au taux du marché, la question est que feriez-vous des résidents qui s'y trouvent?" dit Vogel.

Même s'il y avait un nouveau complexe de logements abordables pour eux ailleurs à Mankato, les locataires de Walnut Towers - dont beaucoup sont âgés ou handicapés et ne conduisent pas - dépendent souvent des services à distance de marche d'un appartement du centre-ville.

"Beaucoup de résidents comptent sur la proximité qu'elle offre aux autres services sociaux et aux infrastructures de soutien trouvées dans le centre-ville", a déclaré Vogel, mentionnant le supermarché et les pharmacies à proximité. "C'est praticable. C'est accessible."

Bien que les efforts de Lasson Management pour monter un montage financier pour moderniser le bâtiment n'aient pas abouti, Trellis est prêt à tenter le coup. L'organisation de 31 ans prévoit de finaliser son achat de la propriété ce mois-ci, apparemment convaincue qu'elle sera finalement gagnante dans l'intense compétition à l'échelle de l'État pour un nombre limité de crédits d'impôt fédéraux pour le logement abordable accordés par la Minnesota Housing Finance Authority chaque année.

"Trellis achètera la propriété avec un financement d'acquisition provisoire dans le but d'obtenir un financement permanent au cours des deux prochaines années pour une rénovation substantielle", selon la lettre de Walsh.

Un résumé financier de la proposition de Trellis montre que les capitaux propres des crédits d'impôt fournissent 12,7 millions de dollars sur les 20 millions de dollars de financement nécessaire pour l'achat et la rénovation. Une hypothèque privée fournirait la majeure partie du reste. Mais le plan de financement a un écart de 650 000 $ que la ville et le comté de Blue Earth sont invités à combler – 275 000 $ de chaque gouvernement local, très probablement des fonds fédéraux de récupération en cas de pandémie, et 100 000 $ de plus de la ville, puisant dans son logement fédéral et Développement urbain allocation.

En tant que démonstration solide du soutien local, ces contributions généreront également des points pour le projet dans la formule utilisée par Minnesota Housing pour sélectionner les gagnants du concours de crédit d'impôt.

Le conseil municipal de lundi soir sera invité à adopter des résolutions autorisant ses contributions locales et soutenant la demande de crédit d'impôt de Trellis, qui doit être soumise avant le 14 juillet. Une annonce des candidats gagnants est traditionnellement faite par Minnesota Housing en novembre.

Trellis, anciennement connue sous le nom de Community Housing Development Corporation, gère plus de 40 propriétés de logements abordables dans le Minnesota totalisant près de 4 000 unités, dont plusieurs propriétés acquises pour empêcher une conversion en logements au prix du marché.

Alors que la plupart de ses propriétés se trouvent dans les villes jumelles, Trellis en possède quelques-unes dans l'extérieur du Minnesota. Un exemple à proximité est Emerson Union, les 49 logements abordables pour la main-d'œuvre créés dans une partie de l'ancien New Ulm Middle School, un bâtiment historique qui abrite également le State Street Theatre.

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