Plans de remplacement annulés après la fermeture des gratte-ciel de Crystal Avenue

New London - Les responsables de la ville et les membres de la New London Housing Authority ont échangé pendant des décennies sur ce qu'il fallait faire avec les Thames River Apartments.

Dans les années 1990, certains étaient en faveur de la démolition des immeubles de grande hauteur, citant l'augmentation des fausses alarmes incendie, la criminalité et ce que certains appelaient la « misère », même si cette proposition manquait du soutien financier du Département américain du logement et du développement urbain.

D'autres ont considéré une telle décision comme radicale et ont créé un groupe de travail pour améliorer la vie dans les bâtiments. Le groupe de travail a finalement été dissous.

Ce même genre d'indécision est resté constant jusqu'à la fin des bâtiments. Les trois tours d'habitation ont été démolies début 2022 et tout ce qui reste à l'endroit où vivaient des dizaines de familles est un terrain vacant.

Le réaménagement de la propriété, ou la relocalisation de ses résidents dans un complexe d'appartements similaire, semblait être à portée de main, mais finalement, ce ne l'était pas.

Une affaire de glissade et de chute a conduit à un recours collectif

En 2003, l'avocat local Robert I. Reardon Jr. a rencontré Nicole Majette, une jeune femme qui avait glissé sur des déchets humains dans un couloir des appartements. Lorsque Reardon lui a rendu visite, il a dit qu'il trouvait les conditions déplorables et qu'il se sentait obligé de faire quelque chose de plus.

Le cabinet d'avocats de Reardon a intenté une action en justice pour obtenir des résidents un logement sûr et habitable, obtenant le statut de recours collectif en 2007. Reardon, interrogé au printemps 2022 alors que The Day commençait son enquête sur la crise du logement abordable, a déclaré que l'activité juridique prolongée n'avait pas coût pour les résidents, car il les représentait bénévolement et payait des frais tels que les frais de dépôt.

En plus de représenter les 280 résidents du recours collectif, Reardon, qui n'était certes pas initié au monde du logement social, a également cherché des solutions.

Différence d'opinions

Carabetta, une société de gestion immobilière basée à Meriden, était la première option, a déclaré Reardon lors d'une interview à son cabinet d'avocats de Hempstead Street. En 2011, la société était en train de rénover les propriétés Briarcliff et Bates Wood, qui appartenaient auparavant à la régie du logement et maintenant connues sous le nom de Progress Point et Pride Point. L'entreprise a financé le projet avec des fonds privés et publics. Reardon leur a demandé de proposer un plan à présenter à la régie du logement de Crystal Avenue.

Cette même année, Carabetta a présenté un plan qui comprenait la réhabilitation et la conversion du bâtiment C en logements pour personnes âgées, la création d'une promenade fluviale et des maisons de ville familiales placées sur les sept acres où se trouvaient les autres bâtiments.

"Nous avons eu la chance de pouvoir faire des choses gratuitement. Carabetta ne nous a jamais facturés", a déclaré Reardon. "La ville semblait penser que tout le monde était là pour le profit et vraiment notre expérience avait été le contraire."

L'autorité du logement considérait les plans de Carabetta comme "trop ​​compliqués et trop chers", impliquant de nombreux problèmes logistiques.

Reardon a déclaré qu'au cours de la procédure judiciaire, il avait également discuté de propositions de logement alternatives avec Jaime Bordenave, directeur de la société basée à Washington, DC The Community Group International, qui s'est porté volontaire en tant qu'expert en financement et développement du logement.

Au moment où le recours collectif approchait du procès en 2014, presque toutes les personnes répertoriées comme accusés – membres de l'autorité du logement, du gouvernement de la ville et du service de police – n'occupaient plus leur poste. La plaignante principale, Cheryl Gregor, entre autres, ne vivait plus dans les appartements.

Néanmoins, les institutions qui, selon Reardon, avaient causé les conditions déplorables sur Crystal Avenue étaient toujours là, et le procès visait à représenter «toutes les personnes qui ont résidé ou résideront aux Thames River Apartments».

Le procès venait à peine de commencer en août 2014 que les parties sont parvenues à un accord stipulé. Le juge de la Cour supérieure David M. Sheridan a signé une entente qui prévoyait un calendrier de trois ans pour commencer la réhabilitation ou le réaménagement des immeubles d'habitation.

Selon l'accord, le développement du projet devait commencer en novembre 2017.

Propriétés de l'AHSC et de Peabody

En 2015, déjà en retard sur le calendrier, le conseil des commissaires de la Housing Authority a sélectionné Affordable Housing Services and Collaborative, une société de développement de Braintree, Mass., et leur partenaire de coentreprise Peabody Properties, pour réaménager la propriété.

Mike Mattos, PDG et président de l'AHSC, a déclaré lors d'un entretien téléphonique cet été que l'entreprise avait rencontré les résidents pour les informer d'un éventuel réaménagement et avait organisé deux groupes de discussion, l'un avec des adultes et l'autre avec des enfants, pour voir ce qu'ils aimeraient. rester le même ou changer de maison.

Mattos a rappelé que les enfants voulaient une aire de jeux, une salle de sport, un jardin communautaire, pas d'ascenseurs et plus de caméras de sécurité, entre autres.

Plus tard, Mattos a déclaré qu'il y avait localement beaucoup d'opposition à la reconstruction des logements au même endroit, d'autant plus qu'une année électorale a amené un nouveau maire.

Le maire Michael Passero a été élu en novembre 2015. Mattos a déclaré que les membres de la nouvelle administration avaient commencé à parler et qu'ils préféraient voir ce site utilisé à des fins industrielles ou commerciales plutôt que pour le logement.

Passero a déclaré lors d'une interview en juin dernier que les gens vivaient dans la misère. Il a dit qu'il avait toujours pensé que pouvoir déplacer les familles qui s'y trouvaient était une bonne idée.

Dans cet esprit, Mattos a déclaré que la CSSA avait commencé à chercher un site alternatif pour construire 124 logements familiaux dans une ville de 5,62 miles carrés.

Site de l'école Edgerton

"New London est une ville très dense", a déclaré Mattos. "Pas beaucoup d'espace ouvert pour construire 124 unités, alors nous avons vraiment commencé à regarder et à évaluer plusieurs sites, et tous avaient des problèmes de site majeurs... Puis quelqu'un nous a dit, 'hé, la propriété de l'ancienne école Edgerton va aux enchères.'"

L'école élémentaire Edgerton, un site de 3,3 acres, était vacante depuis sa fermeture en 2009.

Mattos a déclaré que Peabody pensait que c'était un excellent emplacement pour un logement abordable. Situé juste à côté de Colman Street, une artère principale de la ville, le site du 120 Cedar Grove Ave. est proche des transports en commun, des commerces et des opportunités d'emploi et se trouve à distance de marche du lycée et du collège de la ville.

La CSSA a acquis le terrain pour 600 000 $ et, dans l'urgence, a emprunté 150 000 $ à la régie du logement pour l'acheter. La société a remboursé l'argent une fois qu'elle a obtenu un prêt de pré-développement, a déclaré Mattos. Les promoteurs ont également fini par faire un «assemblage de terrain», acquérant trois parcelles adjacentes avant de demander des permis. À ce stade, Mattos a déclaré avoir déjà dépensé près d'un million de dollars.

"A cette époque, la régie du logement était notre partenaire, nous avions le soutien de tout le monde", a déclaré Mattos. "Alors nous avons dit : ʽFaisons-le. Ça marchera."

Manque de fonds

Mais ça n'a pas marché.

En mai 2022, la CSSA a vendu le site d'Edgerton qu'elle avait envisagé d'abriter une partie, sinon la totalité, des anciens résidents des Thames River Apartments.

Le site, y compris les trois parcelles adjacentes, a été vendu pour 100 000 $.

Bien que l'entreprise ait été confrontée à des défis majeurs en matière de permis et à des opposants virulents dans le quartier, Mattos a déclaré que le plus grand défi était d'obtenir du financement.

En 2017, à la suite d'un rejet de changement de zone, d'un appel et d'un accord autorisant l'utilisation résidentielle sur le site, la Commission d'urbanisme et de zonage de la ville a approuvé le plan d'implantation d'une version réduite du projet, avec un total de 72 unités.

Les promoteurs ont ensuite tenté pendant trois années consécutives d'obtenir des crédits d'impôt pour les personnes à faible revenu auprès de la Connecticut Housing Finance Authority. Le processus d'obtention de financement est ponctuel et hautement compétitif. Chaque fois que l'AHSC a postulé, Mattos a déclaré qu'il n'avait pas reçu suffisamment de "points" en fonction de différentes catégories.

Mattos a déclaré que les développeurs avaient perdu sept points dès le départ car le projet est situé à New London, une ville dont 22% des logements sont jugés abordables. Il a dit que le système de points ne tient pas compte de la taille et de l'âge du parc immobilier.

Avant de postuler en 2019, Mattos savait que ce serait la dernière tentative de financement du projet. À ce stade, trop d'argent avait été consacré aux coûts de pré-développement, aux taxes trimestrielles et à l'entretien annuel des bâtiments existants.

L'entreprise avait alors modifié son plan de 72 unités à 51 pour réduire certains des coûts de construction globaux et le rendre plus attrayant pour la CHFA.

Lorsque, pour la troisième fois, ils n'ont pas obtenu un score assez élevé, Mattos a lancé un appel infructueux à la CHFA.

"L'une des choses que nous avons trouvées lors de nos recherches, 89% des logements à New London ont été construits avant 1980 et 53% ont été construits avant 1940", a déclaré Mattos. Il a ajouté qu'il y avait un nombre minimal de nouvelles unités construites depuis 2000 dans la ville.

Il a déclaré que seulement 3,2% du parc de logements avaient été construits au cours des 18 dernières années avant 2019.

Mattos a déclaré avoir également constaté que 31% des locataires de New London étaient considérés comme vivant dans des conditions de surpeuplement et qu'il y avait un besoin pour des unités plus grandes non disponibles.

"Nous fournissons trois, quatre chambres. C'est ce dont les familles de Thames River Apartments avaient besoin. Nous essayions de créer des unités familiales plus grandes, pas une ou deux chambres, pour donner aux familles plus d'options, mais elles ne considèrent même pas que dans leur système de points », a-t-il dit.

Cela n'a pas aidé que l'autorité du logement n'ait plus donné la priorité au projet.

Mattos a déclaré que l'élan avait changé après que la directrice exécutive avec laquelle il travaillait à l'origine, Sue Shontell, a quitté l'autorité en novembre 2016 et que le conseil d'administration a été remplacé par de nouveaux membres, tous nommés par Passero.

Mattos a eu l'impression qu'ils ne voulaient pas attendre deux à trois ans pour le développement. Ils voulaient déplacer les résidents plus tôt parce que les conditions sur Crystal Avenue étaient horribles, a-t-il dit.

"Même si l'autorité du logement nous avait sélectionnés pour travailler avec eux, nous avions l'impression d'avoir perdu notre influence en termes de recours aux ressources de l'État", a déclaré Mattos.

En 2017, la New London Housing Authority, aux côtés de la ville, a demandé une disposition de démolition au département américain du développement urbain pour fermer et démolir les appartements de la rivière Thames et recevoir des bons de protection des locataires pour déménager.

Un document de l'autorité du logement du 2 octobre 2017 montre que l'approbation du HUD a justifié la démolition en raison de l'emplacement de l'appartement et de "problèmes avec le système de chaudière que l'autorité du logement n'a pas les ressources adéquates pour résoudre". Le coût de réhabilitation estimé pour l'ensemble du complexe était de 28 617 256 $.

Betsy Gibson, présidente de l'autorité à l'époque, a déclaré dans une interview aux bureaux de The Day en mai que l'autorité n'avait jamais fait de la réhabilitation ou du déménagement des appartements une priorité.

"Je ne pensais pas que les enfants devraient vivre sous un pont à côté d'une décharge. Ce n'était pas un endroit idéal pour les familles", a déclaré Gibson. "Cela les séparait du reste de New London... La plupart des gens voulaient sortir de là pour une meilleure qualité de vie pour les enfants."

Elle a dit que l'autorité du logement n'était pas fortement impliquée dans les plans d'Edgerton.

Kathleen Mitchell, membre de la Commission, a voté contre la démolition. Elle était partisane de réhabiliter les bâtiments plutôt que de les démolir.

Dans une interview en mai à son domicile, Mitchell a déclaré que les personnes les plus riches de la ville pensaient qu'elles savaient mieux ce qu'il fallait faire pour les personnes à faible revenu.

"Ils ne voulaient pas bouger", a-t-elle dit à propos des habitants.

À la mi-2018, ceux qui vivaient dans les Thames River Apartments étaient partis et avaient emménagé dans des logements privés avec leurs bons de la section 8, pour ne plus jamais revenir.

"J'ai des pensées et des sentiments mitigés", a déclaré Mattos. "En fin de compte, je pense que le projet aurait été un grand projet pour la ville et pour la CHFA. Je suis déçu que nous n'ayons pas pu obtenir le financement. Tout le reste, localement, pas déçu. Je me sens comme New London est une ville formidable et il y a beaucoup de gens formidables là-bas."

Il a dit: "J'aurais aimé que le résultat soit différent, et nous aurions obtenu les points."

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