Leur plan de retraite n'incluait pas d'être forcé de vendre leur condo

Publicité

Supporté par

Un investisseur-propriétaire a repris un conseil de copropriété, a résilié une déclaration de copropriété et demande maintenant à un couple de vendre son condo dans ce qu'un expert a appelé "une forme privée de domaine éminent".

Envoyez une histoire à n'importe quel ami

En tant qu'abonné, vous avez 10 articles cadeaux à donner chaque mois. Tout le monde peut lire ce que vous partagez.

Par Anna Kodé

En 1992, Howard Fellman a acheté un condo à Boca Raton, en Floride, pour 65 000 $. Et après avoir rencontré sa femme, Melissa Sobel, quelques années plus tard, le couple a fait du condo leur première maison ensemble. Ils y ont vécu de nombreux moments importants de la vie, partageant leur premier baiser dans le parking du complexe de condos.

Le condo correspondait bien à leur style de vie - il était juste en face de l'entreprise familiale de M. Fellman (une école de formation en informatique), ils pouvaient marcher jusqu'à leur endroit préféré pour les bagels et ils s'émerveillaient devant les papillons monarques qui étaient attirés par le jardin. En 2004, juste avant d'avoir des enfants, ils ont déménagé et emménagé dans une maison à quatre miles de là, afin que leurs jumeaux puissent grandir avec un jardin. Mais ils avaient toujours prévu de retourner dans le condo, alors ils l'ont conservé, louant à un locataire de confiance et impatients d'y prendre leur retraite.

Maintenant, ce plan de retraite est en danger. Leur condo est l'une des 176 unités du développement tentaculaire connu sous le nom de Crystal Palms. Un investisseur extérieur en a acheté 175.

Cela place les Fellman dans une situation à laquelle de nombreux copropriétaires sont confrontés : une vente forcée. "Après cela, ils ont essentiellement dit:" vous êtes sorti "", a déclaré Mme Fellman, 50 ans. "C'est une chose si votre propriété est prise pour le bien public. Mais c'est strictement pour le profit d'un investisseur privé. Et c'est comme, pourquoi leur investissement a-t-il plus de valeur et de pouvoir que nous ?"

Dans tout le pays, la part des maisons achetées par des investisseurs immobiliers - y compris les grands institutionnels qui ne vivent pas dans les maisons et les rénovent, les transforment ou les louent - est en augmentation. En 2021, les investisseurs représentaient près d'un quart des ventes de maisons, contre environ 15% pour chaque année précédente depuis 2012, selon une analyse Stateline. En Floride, les investisseurs ont acheté près de 116 000 logements en 2021, soit le double par rapport à 2020. Cette pratique, qui touche de manière disproportionnée les quartiers noirs et hispaniques, fait grimper les coûts de logement, déplace les personnes et rend les maisons de départ encore plus inaccessibles.

La lutte des Fellman témoigne de l'incertitude et des risques qui accompagnent la propriété d'un condo. Pour de nombreux Américains, la perspective de posséder une maison semble aujourd'hui particulièrement sombre. En 2022, les taux hypothécaires ont atteint un sommet en deux décennies, le prix médian des maisons a dépassé 400 000 $ pour la première fois et le pourcentage d'acheteurs d'une première maison a atteint son point le plus bas depuis 1981. Les copropriétés sont souvent considérées comme le moyen abordable et nécessitant peu d'entretien. de posséder une maison dans ce marché serré, mais comme le montre l'histoire des Fellman, il existe des protections limitées pour les propriétaires de condos.

"Les condos sont au bas de l'échelle de la propriété du logement, et ils sont très importants pour cette raison", a déclaré Evan McKenzie, professeur de sciences politiques à l'Université de l'Illinois à Chicago, qui étudie les associations de copropriétaires. "Cela pourrait être le logement abordable dont beaucoup de gens ont besoin, mais ils n'ont pas le soutien institutionnel pour réussir."

M. Fellman a déclaré que l'investisseur, la société Scully basée en Pennsylvanie, ne lui avait jamais fait d'offre formelle avant le dépôt du plan de licenciement forcé. "À une occasion, à la fin d'une réunion annuelle du conseil d'administration, on m'a demandé publiquement par haut-parleur si nous envisagerions de vendre", a déclaré M. Fellman. "Je les ai invités à m'appeler en privé pour discuter, mais personne ne l'a jamais fait."

Malgré l'idée que l'investisseur pourrait le vouloir, M. Fellman, 57 ans, était convaincu que tout irait bien, puisqu'il possédait légalement la propriété et que la déclaration de copropriété exigeait que 100% des propriétaires soient à bord pour le copropriété à terminer.

Mais la société Scully ne s'est pas arrêtée là. Puisqu'il possédait toutes les autres unités, il a pu prendre le contrôle majoritaire du conseil d'administration des copropriétés et a voté pour abaisser le seuil des propriétaires tenus de résilier à 80%. Puis, en février 2021, la société Scully a voté la résiliation de la copropriété, ce qui signifiait que les Fellman seraient légalement obligés de vendre leur unité à la société.

Espérant sauver leur plan de retraite et conserver la propriété de leur condo, les Fellman ont poursuivi l'investisseur en septembre 2021. Mais un juge du comté s'est rangé du côté de la société Scully en avril 2022, écrivant que "toute personne achetant un logement en copropriété entre en relation avec leur ' les yeux grands ouverts" que leurs droits en vertu de la Déclaration, y compris le pourcentage de vote requis pour la résiliation, pourraient être modifiés par un amendement." Les Fellman font maintenant appel de la décision. Les frais juridiques s'accumulent, mais le couple ne veut pas baisser les bras.

"Vous ne pouvez pas le prendre, ce n'est pas le vôtre, c'est le nôtre", a déclaré M. Fellman. "Et nous ne voulons pas le vendre, nous avons nous-mêmes des projets. Nous pensons qu'une partie de la propriété n'est pas seulement le droit de l'acheter, de l'utiliser et d'en profiter, mais aussi de ne pas le vendre si vous ne le faites pas. vouloir."

La société Scully avait acquis les 175 autres unités du développement en 1997 et les a depuis louées à des locataires. Pendant plus de deux décennies, M. Fellman et l'entreprise ont coexisté pacifiquement.

"Nous respectons la structure de la copropriété depuis plus de 25 ans. En conséquence, nous avons un double travail comptable et tenons des réunions de copropriété régulières", a déclaré un représentant de la société Scully dans un e-mail. "Nous avons, de temps à autre, demandé l'achat de l'unité de M. Fellman en raison des dépenses supplémentaires qu'elle entraîne. Nous avons abordé la situation avec des offres qui seraient mutuellement avantageuses pour les deux parties."

La société Scully gère des dizaines de développements en Pennsylvanie, au New Jersey, au Connecticut, au Massachusetts et en Floride. Une unité d'une chambre et d'une salle de bain à Crystal Palms coûte 1 735 $ par mois, a indiqué la société. Les unités de trois chambres se louent entre 2 670 $ et 3 340 $.

En règle générale, les sociétés immobilières qui acquièrent des condos de cette manière les abattent et convertissent la propriété en appartements plus petits et plus denses, a déclaré M. McKenzie. Ce processus est connu sous le nom de "déconversion", a-t-il noté, l'appelant "une forme privée de domaine éminent".

"De nombreux États ont ajouté des dispositions selon lesquelles l'investisseur n'aurait pas à obliger chaque unité à dissoudre l'association, pour éviter la situation où il y a un récalcitrant qui pourrait l'arrêter, comme lorsqu'une personne refuse de vendre sa maison, et il y a des gratte-ciel tous autour d'eux », a déclaré M. McKenzie. "Si vous atteigniez un certain pourcentage d'unités détenues par un investisseur, l'État pourrait obliger les autres à vendre."

L'intention de ces dispositions, a ajouté M. McKenzie, est d'empêcher un scénario dans lequel un seul propriétaire récalcitrant est en mesure d'empêcher une supermajorité de propriétaires de vendre le bâtiment, en particulier en cas de délabrement. "Sans cette disposition, il faudrait l'unanimité pour vendre l'immeuble, ce qui est très difficile à obtenir", a déclaré M. McKenzie. "Si un immeuble en copropriété tombe en mauvais état, un propriétaire devrait-il être en mesure de forcer tous les autres à rester enfermés dans le projet, même s'ils n'ont pas les moyens de le réparer, de le mettre au code, et cetera?"

M. McKenzie, qui suit la déconversion dans une base de données, a déclaré avoir observé des centaines de condos déconvertis en appartements dans l'Illinois au cours de la dernière décennie. Les exigences légales en Illinois pour la déconversion incluent un seuil de propriété de 75% pour les développements de quatre unités ou plus.

La version actuelle de la loi sur les condominiums de Floride exige l'approbation de 80 % du total des intérêts avec droit de vote de la copropriété, avec moins de 5 % d'opposition, pour qu'une résiliation de copropriété puisse avoir lieu. En 1979, la loi exigeait le consentement de tous les propriétaires d'unités, ce qui était en place lorsque M. Fellman a acheté son condo. La part des propriétaires requis pour approuver une résiliation a été initialement réduite en 2007 pour aider les propriétaires à sortir des projets de condos défaillants qui ont été endommagés par des catastrophes naturelles, mais cela est finalement devenu une voie pour les promoteurs pour reprendre plus facilement les condominiums. En 2017, pour aider à lutter contre les développeurs qui en profitent, l'État a ajouté que seuls 5% des propriétaires devraient s'opposer à une résiliation pour qu'elle soit interrompue.

En 2014, le sénateur républicain Rick Scott, qui était à l'époque gouverneur de Floride, a écrit dans une lettre au Département de la réglementation commerciale et professionnelle de Floride qu'il était "profondément préoccupé" par la loi de 2007. "La loi semble avoir eu un impact négatif sur un certain nombre de familles dans tout l'État, entraînant la perte de leur propriété familiale et, dans de nombreux cas, entraînant le fardeau financier de la dette hypothécaire restante après la vente de leur condominium", a déclaré M. Scott. écrit.

Alors que la loi de l'État évoluait au fil des ans, les règles de résiliation dans la déclaration de condo de Crystal Palms, un document juridique déposé auprès du comté, sont restées les mêmes - nécessitant l'approbation à 100% du propriétaire. C'est-à-dire jusqu'à ce que la société Scully le vote à 80% en 2021, après avoir pris le contrôle majoritaire du conseil d'administration des copropriétés.

Selon le Department of Business and Professional Regulation de Floride, plus de 360 ​​copropriétés, contenant plus de 26 500 unités au total, ont été approuvées pour résiliation depuis 2012. L'année dernière seulement, l'État a enregistré 23 résiliations, englobant près de 550 unités.

Avec ces types de ventes, la loi sur la résiliation des copropriétés de la Floride stipule que les propriétaires d'origine doivent recevoir une "juste valeur marchande" pour leurs unités respectives. Cependant, la loi précise également que la capacité de tarification revient à un évaluateur choisi par le syndic de résiliation, ou dans ce cas, la société Scully.

L'évaluateur engagé par l'entreprise a évalué l'unité des Fellmans à 200 000 $. Mais son Zestimate - l'outil d'estimation de la valeur de la maison de Zillow qui prend en compte la superficie en pieds carrés, l'emplacement et les tendances du marché, entre autres facteurs - donne au condo des Fellman une valeur approximative de 323 500 $.

En Floride, M. McKenzie s'attend à ce que les résiliations de condos soient à la hausse dans les années à venir. À la suite de l'effondrement meurtrier des condos Champlain Towers à Surfside en 2021, l'État a adopté une loi qui impose des réformes de sécurité coûteuses. À compter de 2025, les anciens immeubles en copropriété devront subir des inspections régulières, devant corriger des problèmes d'entretien qui ont été reportés pendant des décennies dans certains cas.

Les associations de copropriétaires seront également tenues de réserver des fonds pour les réparations et l'entretien futurs. Les propriétaires d'unités qui ne peuvent pas se permettre ou ne veulent pas payer les dépenses supplémentaires pour ces mandats d'entretien seront plus enclins à vendre à des investisseurs extérieurs, donnant aux promoteurs plus d'opportunités d'acheter suffisamment d'unités en copropriété pour éventuellement les résilier.

"Dans la mesure où les copropriétés à prix modérés sont la cible de déconversions, ce phénomène a le potentiel de réduire l'offre de logements abordables d'entrée de gamme pour les acheteurs de maisons neuves", a écrit M. McKenzie dans un article de la John Marshall Law Review. "Les déconversions sont la preuve que certains développements de copropriétés ne sont plus financièrement viables car la plupart des propriétaires préfèrent vendre leurs unités plutôt que de continuer à financer des réparations."

Alors que les Fellman sont bouleversés par ce que cela pourrait signifier pour leur situation financière et leur plan de retraite, ils sont également préoccupés par leur locataire, Jodi Viscel.

Mme Viscel, 50 ans, a trois enfants et vit dans le condo des Fellman depuis 2012. Le fait qu'il s'agisse d'un logement au premier étage est idéal pour elle, puisqu'elle est handicapée. Parce qu'elle reçoit une aide au logement du gouvernement, elle ne doit payer que 137 $ de loyer chaque mois.

"Si je suis expulsée, je ne sais pas si je trouverai un autre endroit où aller, car il est vraiment difficile de trouver des endroits avec la section 8 qui soient agréables", a déclaré Mme Viscel. "C'est un endroit parfait pour moi et mes enfants. Nous sommes ici depuis longtemps."

"De mon point de vue, c'est très effrayant, car je ne sais pas si je vais perdre l'endroit où je vis depuis une décennie", a déclaré Mme Viscel. "Je prie juste pour que ça marche. Ça me renverserait si ça ne marche pas. Je ne peux pas recommencer comme ça."

Pour des mises à jour hebdomadaires par e-mail sur l'actualité de l'immobilier résidentiel, inscrivez-vous ici. Suivez-nous sur Twitter : @nytrealestate.

Anna Kodé est reporter pour la rubrique Immobilier du Times. Elle écrit sur les tendances du design, les problèmes de logement et la relation entre l'identité et la maison. @anna_p_k

Publicité